房地產(chǎn)行業(yè)公攤制度之爭(zhēng)綿延多年，未有定論。近日，湖南湘潭房地產(chǎn)政策中，“套內(nèi)面積”計(jì)價(jià)方式，再一次引發(fā)關(guān)于公攤面積的熱烈討論。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解到，公攤面積作為購(gòu)房過(guò)程中的一個(gè)重要因素，常常成為購(gòu)房糾紛的焦點(diǎn)。從眾多消費(fèi)者維權(quán)案例可以看出，由于公攤面積的定義和計(jì)算方式并不透明，致使購(gòu)房者難以判斷房產(chǎn)真實(shí)價(jià)值，從而遭受了權(quán)益損害。因此，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)方式的出現(xiàn)，才引起了“取消公攤”的猜想與討論。
關(guān)于公攤面積的討論再度沖上熱搜，“取消公攤面積”的呼聲也日益高漲。那么，取消公攤面積的時(shí)機(jī)真的到了嗎？
“只是計(jì)價(jià)方式不同”
我國(guó)現(xiàn)行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中規(guī)定，商品房銷(xiāo)售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷變化，購(gòu)房者對(duì)房屋價(jià)值的認(rèn)知與需求更加明確，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)這一更為透明的方式，開(kāi)始逐步進(jìn)入大眾視野。
9月5日，湖南省湘潭市發(fā)布《湘潭市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》，明確要優(yōu)化住房銷(xiāo)售方式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可實(shí)行按住房套內(nèi)面積（不含公攤面積）計(jì)價(jià)宣傳銷(xiāo)售。
記者發(fā)現(xiàn)，湘潭市并不是第一個(gè)探索按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)方式的城市，早在5個(gè)月前，廣東省肇慶市發(fā)布通知，從5月1日起，全市實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷(xiāo)售方式，成為全國(guó)第一個(gè)全面實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的城市。
“因?yàn)楣珨偯娣e確實(shí)是存在的，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)只是改變了房屋價(jià)格的計(jì)算方式，并不會(huì)影響同一套住房的總價(jià)。反而調(diào)整后，房屋單價(jià)提高了，購(gòu)房人又會(huì)產(chǎn)生另一種質(zhì)疑，認(rèn)為房?jī)r(jià)提高了，更買(mǎi)不起了�！笔锥冀�(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)趙秀池表示，實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的做法，初衷是好的，但未必起到應(yīng)有的作用。
記者從多位房地產(chǎn)從業(yè)人員處了解到，長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)交易流程中，一般是以房屋建筑面積為計(jì)價(jià)方式，其中就包含了公攤面積。體現(xiàn)在房屋產(chǎn)權(quán)證上面就是房屋建筑面積，包含了套內(nèi)建筑面積和公攤面積�！霸谏唐贩啃麄麂N(xiāo)售過(guò)程中，這種計(jì)價(jià)方式的確會(huì)存在公攤面積不透明的情況，購(gòu)房者關(guān)于公攤面積、套內(nèi)面積存在信息差，導(dǎo)致很多公攤面積占比高的項(xiàng)目購(gòu)房者認(rèn)為自己被坑，從而產(chǎn)生很多糾紛�！�
西安房地產(chǎn)行業(yè)資深分析師朱郁表示，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)政策的相繼出臺(tái)，反映當(dāng)前購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)透明度的需求。因消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房透明度的需求更加迫切，對(duì)傳統(tǒng)按總建筑面積計(jì)價(jià)方式感到不友好、不合理，這當(dāng)中包含了公攤面積，導(dǎo)致實(shí)際面積與支付費(fèi)用不對(duì)等的情況，需要更為透明的“保障”。所以，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的政策，可以降低購(gòu)房者的顧慮，有利于購(gòu)房者對(duì)房屋價(jià)值的判斷。
“相較于按建筑面積計(jì)價(jià)，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)方式對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，能夠更直觀地了解實(shí)際購(gòu)買(mǎi)的居住空間大小，減少了因信息不對(duì)稱所引發(fā)的糾紛。”中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為。
“公攤問(wèn)題復(fù)雜而多維”
如今房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀下，實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)取代傳統(tǒng)的計(jì)價(jià)方式，逐漸演變成一種趨勢(shì)。在促成這種趨勢(shì)和變化的過(guò)程中，“公攤面積”可謂功不可沒(méi)，是其中繞不開(kāi)的重要因素。
多年來(lái)，購(gòu)房者普遍反映公攤面積不透明、不公平，增加了購(gòu)房成本，降低了實(shí)際居住體驗(yàn)。因此，公攤面積引發(fā)的糾紛不絕于耳，社會(huì)各界對(duì)于“取消公攤面積”的呼聲也不曾中斷。
成都一位購(gòu)房者秦風(fēng)（化名）告訴記者：“買(mǎi)房的時(shí)候不太懂，當(dāng)時(shí)宣傳是建筑面積120平方米，對(duì)我們小兩口來(lái)說(shuō)，是挺大的了。但是，收房之后，實(shí)際使用面積不到70平方米，公攤系數(shù)超過(guò)了40%，感覺(jué)上當(dāng)受騙了。后來(lái)，總算知道了房屋總建筑面積、套內(nèi)建筑面積、套內(nèi)使用面積、公攤面積這些概念，只能說(shuō)公攤面積這里水太深了�！�
公攤面積制度在我國(guó)存在已久。2001年施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中明確，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積共同組成。因此，公攤面積是指由整棟建筑的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偹械恼麠澖ㄖ貌糠值慕ㄖ娣e。
通俗地說(shuō)，大家普遍認(rèn)為，公攤面積指的是建筑物中所有業(yè)主共同使用的區(qū)域面積，包括但不限于電梯井、樓梯間、公共走廊、物業(yè)管理用房等。
柏文喜表示：“實(shí)際上，公攤面積是一個(gè)計(jì)算出來(lái)的概念，在購(gòu)房過(guò)程中，購(gòu)房者看不見(jiàn)、摸不到的概念。而且，公攤面積的計(jì)算方式復(fù)雜，標(biāo)準(zhǔn)也不統(tǒng)一，購(gòu)房者往往難以弄明白，但很多購(gòu)房者因此而花了許多‘冤枉錢(qián)’。”因此，隨著房?jī)r(jià)的上漲，即使是小比例的公攤面積，也意味著較大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
“但是，公攤面積是客觀存在的，如入戶大堂、電梯井等，這些空間對(duì)于住宅功能是必要的。因此，是否應(yīng)該取消公攤面積，需要綜合考慮多方面因素，短期內(nèi)全面取消公攤面積可能面臨挑戰(zhàn)，但長(zhǎng)期來(lái)看，隨著市場(chǎng)的發(fā)展和制度的完善，這一模式有可能逐漸被改革或替代�！卑匚南舱f(shuō)。
朱郁則表示：“關(guān)于公攤面積制度的去留是一個(gè)復(fù)雜而多維的問(wèn)題，涉及購(gòu)房者權(quán)益、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范、開(kāi)發(fā)商利益等多個(gè)方面。關(guān)于是否應(yīng)該取消公攤面積制度，仍需要綜合考量。”
朱郁認(rèn)為，目前的公攤面積制度有其優(yōu)勢(shì)、合理性。公攤面積制度通過(guò)按比例分?jǐn)偣矃^(qū)域的維護(hù)費(fèi)用，可以避免某些業(yè)主過(guò)度使用公共設(shè)施而導(dǎo)致的資源不均，能夠確保公共資源的合理分配與使用。且公攤面積的存在有助于提升建筑的整體品質(zhì)和居住體驗(yàn)，因?yàn)楣矃^(qū)域的良好維護(hù)直接影響到居住的生活質(zhì)量。
“同時(shí)，公攤面積制度也存在一定程度的弊端，比如計(jì)算方式不透明。公攤面積的計(jì)算缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，不同開(kāi)發(fā)商對(duì)公攤面積的計(jì)算方法可能存在差異，導(dǎo)致購(gòu)房者在不知情的情況下支付了額外的費(fèi)用。而且，公攤問(wèn)題難以監(jiān)管，具體標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)則不明確，給了開(kāi)發(fā)商很大的操作空間，容易出現(xiàn)‘亂公攤’和‘只公攤成本，不公攤收益’的問(wèn)題。某種程度上來(lái)說(shuō)，增加了購(gòu)房者負(fù)擔(dān)�！敝煊粽f(shuō)。
“得房率才是硬指標(biāo)”
湘潭市公布實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)之后，引發(fā)了廣泛的關(guān)注和討論。在熱情高漲的討論中，除了“取消公攤面積”的聲音之外，“提高得房率”也成為新晉焦點(diǎn)。
面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，去年中央作出了重要的戰(zhàn)略部署，其中之一就是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。而且，住建部部長(zhǎng)倪虹也在多次會(huì)議中強(qiáng)調(diào)，要“下力氣建設(shè)好房子”，優(yōu)化增量住房。
因此，根據(jù)政策導(dǎo)向，多地將優(yōu)化增量住房作為發(fā)力點(diǎn)，而提高得房率也順理成章成為各界共識(shí)。深圳、佛山等多個(gè)城市相繼出臺(tái)政策，鼓勵(lì)建設(shè)高品質(zhì)住宅，開(kāi)發(fā)高得房率產(chǎn)品。在市場(chǎng)方面，越來(lái)越多的新房項(xiàng)目開(kāi)始將得房率當(dāng)成營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)，一些得房率較高的項(xiàng)目也躍升為購(gòu)房者關(guān)注重點(diǎn)。
西安某房企高管何靖（化名）坦言：“眼下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，只有高得房率才能吸引客戶，這個(gè)已經(jīng)是硬指標(biāo)了。業(yè)內(nèi)有句玩笑話說(shuō)，現(xiàn)在進(jìn)入第四代住宅時(shí)期，誰(shuí)家產(chǎn)品得房率低于90%都不好意思出來(lái)賣(mài)房。”
何靖表示：“簡(jiǎn)單來(lái)講，第四代住宅就是擁有‘錯(cuò)層式’的挑高露臺(tái)的大平層產(chǎn)品。目前，西安第四代住宅項(xiàng)目主要分布于高新區(qū)、港務(wù)區(qū)、曲江新區(qū)及航天板塊，項(xiàng)目得房率大部分都超過(guò)了90%，甚至有產(chǎn)品得房率達(dá)到近110%�！�
“這一類(lèi)產(chǎn)品共同的特點(diǎn)就是，面積大、得房率高、總價(jià)高。之所以能做到超高得房率，其原因在于兩方面：最主要的是贈(zèng)送面積，基本上這類(lèi)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積都是半贈(zèng)送，而‘錯(cuò)層式’挑高露臺(tái)面積都是全贈(zèng)送；其次就是在保證品質(zhì)和居住體驗(yàn)的情況下，盡量縮減公攤面積。”
以西安保利某項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目建筑面積188平方米型產(chǎn)品，贈(zèng)送其南向及側(cè)向外掛露臺(tái)和奇偶層錯(cuò)層面積。陽(yáng)臺(tái)、飄窗贈(zèng)送面積19.5平方米，露臺(tái)贈(zèng)送面積30.9平方米，總共贈(zèng)送面積為50.4平方米，贈(zèng)送率約為27%，得房率為106%。
朱郁表示，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，公攤面積制度或逐步向更加合理、透明的方向演變。隨著越來(lái)越多城市和項(xiàng)目?jī)?yōu)化住宅產(chǎn)品，提高得房率的趨勢(shì)也更加明顯。
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