各位來賓，很高興參加今天“世界華人不動產(chǎn)學(xué)會暨房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展國際研討會”，來了以后才知道這個會已經(jīng)開了十年了，每年舉辦一次，持之以恒，很有成就。
按照會議的主題，我今天講的內(nèi)容圍繞房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展要求，談一下中國房地產(chǎn)今后發(fā)展的趨勢。我今天講的趨勢是總的內(nèi)在的趨勢，長效的、長期的、基本面的、基礎(chǔ)性的趨勢，也就是我們現(xiàn)在講供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性趨勢，體現(xiàn)在房地產(chǎn)六個方面跟供給側(cè)有關(guān)的、跟基本面有關(guān)的一些發(fā)展情況、趨勢和判斷。
第一，中國房地產(chǎn)的市場規(guī)模，今后十幾年新房的銷售交易量會有一個比較大的下降，這個變化就是從這幾年的頂點到了拐點開始往下，趨勢性的總量縮減。我們要回顧一下中國房地產(chǎn)這20年的總量是怎么增長的。在1998年和1999年的時候，中國房地產(chǎn)一年新建房的交易銷售量實際上是剛剛達(dá)到1億平方米。在1990年之前，中國是沒有商品房交易的，那時候一年就是1000多萬平方米。從1990年后開始有了房地產(chǎn)業(yè)，啟動了開發(fā)商土地批租、老百姓買房可以按揭貸款等市場化改革，到1998年、1999年的時候達(dá)到了1億平方米。隨后10年，從1998年到2008年，這10年里漲了6倍，實際上原本可能漲到8倍，10年翻三番。因為在2007年，銷售量本來已經(jīng)到了差不多7億平方米，2008年全球金融危機發(fā)生了，在這個沖擊下，中國的房產(chǎn)交易量也下降了，萎縮到6億平方米�？傊�，前10年6億平方米。后來又過了5年，到了2012年前后，房地產(chǎn)的交易量翻了一翻，從6億平方米增長到12億平方米。從2012年到2018年，又增加了5億平方米。總之在過去的20年，中國房地產(chǎn)每年的新房銷售交易量差不多從1億平方米增長到17億平方米，翻了四番多。那么今后的十幾年會怎么走，是保持現(xiàn)狀17億平方米一年，維持10多年，還是繼續(xù)每5年、10年還要翻一番，17億平方米變成30億平方米、34億平方米？我的判斷是今后十幾年，中國每年的房地產(chǎn)新房的交易量不僅不會總量增長翻番，還會每年小比例地有所萎縮，或者零增長、或者負(fù)增長。十幾年以后，每年房地產(chǎn)的新房銷售交易量可能下降到10億平方米以內(nèi)，大體上減少40%的總量。
中國房地產(chǎn)業(yè)在過去20年房地產(chǎn)交易總量之所以能夠翻四番。有四個原因：一是城市化。在過去20年里，中國城市人口在增加。中國城市常住人口城市化率上升了近26個百分點，這是城市化過程中城市人口擴張，不僅是農(nóng)民工進城市，還包括小城市的人到中城市、大城市、超大城市，人口在城市之間遷徙。總之，城市人口的大幅度增長，城市規(guī)模的擴大帶動了房地產(chǎn)業(yè)的增長。二是舊城拆遷改造。在城市擴大的時候往往為了交通道路建設(shè)、商務(wù)集聚區(qū)的建設(shè)，為了把城市功能重新組合，而拆除一些工廠區(qū)、住宅區(qū)，建設(shè)一些商務(wù)集聚區(qū)、文化娛樂集聚區(qū)。各種因規(guī)劃功能布局調(diào)整進行城市改造，也能產(chǎn)生較大的新房建設(shè)銷售交易量。三是住房質(zhì)量。中國人造房子，50年前的時候，農(nóng)村是土坯房，城市是磚瓦房。上世紀(jì)八十年代以后，農(nóng)村是磚瓦房，城市開始建造鋼筋混凝土住房。土坯房一般不會超過10年就會垮塌，需要重新造；磚瓦房一般15年到20年要重建。最初造的鋼筋混凝土住房，由于水泥質(zhì)量差、鋼筋質(zhì)量差、建筑結(jié)構(gòu)差，到了20多年、30年基本上也要拆了重建。所以舊城改造中的危房改造有很多，這也是原因之一。四是人均住房面積增加。原來城鎮(zhèn)人均住房面積5平方米、10平方米、20平方米。1990年，中國人均住房面積只有6平方米；到2000年，城市人均住房面積也僅十幾平方米，現(xiàn)在城市人均住房面積已達(dá)到50平方米。人均住房面積偏小，也會產(chǎn)生改善性的購房需求。
以上四方面因素在今后十幾年會逐漸淡出。一是城市化率增長放慢，已接近拐點。在未來十幾年將從現(xiàn)在的60%大致增長到70%，總之，城市化率的上升面臨天花板現(xiàn)象，城市人口增速放緩，還要每年增長一點幾個百分點是不可能的，城市化的人口紅利會逐步淡出。二是舊城改造總量減少。經(jīng)過20年的城市改造，舊城改造大拆大建的狀況會逐步淡出，總量會大規(guī)模減少。三是人均住房面積基本平衡不會再大幅增加。當(dāng)前我國人均住房面積已經(jīng)達(dá)到50平方米，困難家庭住房結(jié)構(gòu)性改善的要求逐漸降到較低水平。盡管還會有，但只是局部結(jié)構(gòu)性的，而不是總體性的人均住房不夠。四是住房質(zhì)量提高。2012年，住建部下發(fā)了一個關(guān)于住宅和寫字樓等各種商品性房屋的建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，把原來中國住宅商品房30年左右的安全標(biāo)準(zhǔn)提升到了至少70年，甚至100年。這意味著從2010年以后，新建造的各種城市商品房理論上符合質(zhì)量要求的話，可以使用70年到100年，也就是說這個老城市的折舊改造量會大量減少。假設(shè)這個城市有10億平方米的房子，如果按30年折舊計算，那么每年會折舊三十分之一，差不多3000萬平方米要拆了重造�，F(xiàn)在如果變成了100年，每年的折舊平均也就變成1000萬平方米了。從以上這四個趨勢來說，在今后十幾年的長周期里，中國房地產(chǎn)每年鋪天蓋地的十六七億平方米的新房竣工銷售交易量，這個時代結(jié)束了。去年比前年只增加了1.8%就是一個信號。因為剛才說了1998年到2008年，每年增長25%左右，三年能夠翻一番，十年翻了三番。2008年到2012年期間，每年增長15%左右，五、六年翻一番。2012年到2018年，大體上維持在6%-7%的區(qū)間，增幅進一步下降，去年增長率是1.8%。我講這段話的意思，今后十幾年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，不會是17億、18億、20億、30億平方米，而是逐漸萎縮，當(dāng)然這個萎縮不會在一年里面大規(guī)模萎縮20%、30%，大體上有十幾年的過程，逐步往往下降。十幾年后每年的竣工銷售量下降到10億平方米以下。
第二，總量萎縮后，中國房地產(chǎn)建設(shè)的熱點、重點地區(qū)在哪里？過去十幾年的狀態(tài)，不管是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，還是中西部地區(qū)；不管是大城市、中城市，還是小城市、區(qū)縣城市，總之是全面開發(fā)，四面開花到處都是房地產(chǎn)，是個全民造房運動的時代。從現(xiàn)在開始，往后的十幾年，房地產(chǎn)不會出現(xiàn)四面開花，東西南北中全面發(fā)熱的狀態(tài)，但是房地產(chǎn)還會有熱點。我們說的總量17億平方米一年，以后可能變?yōu)橐荒?5億、12億平方米。這個建設(shè)量、生產(chǎn)量主要體現(xiàn)在三個熱點地方。一個是中心城市。所謂中心城市，指除了省會城市之外也包括一些同等級別區(qū)域性的中心城市。比如山東省除省會城市濟南外，也有區(qū)域中心城市青島；廣東除了省會城市廣州之外還有同等級中心城市深圳。第二個就是大都市圈。超級大城市輻射會形成城市圈，城市圈里的那些中小城市會成為房地產(chǎn)發(fā)展熱點。第三個熱點地區(qū)是城市群。城市群里的大中型城市往往也會是今后十幾年房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。我們國家人口在50萬以下的城市叫小城市，50萬-100萬的叫中型城市，100萬-500萬的是大型城市，500萬-1000萬人口的特大型城市，1000萬人口以上的叫超級大城市。
在省會城市里有一批已經(jīng)過了1000萬人口的超級大城市，比如鄭州、濟南、杭州、南京、合肥、武漢、成都、西安，這些城市還會向1500萬、2000萬發(fā)展。有些省會城市現(xiàn)在是500、600萬人口，以后可能往1000萬人口的方向走。這里面有一個什么動力呢？在中國各個省的省會城市大體上發(fā)展規(guī)律都會遵循“一二三四”的邏輯。所謂“一二三四”，就是這個省會城市往往占有這個省土地面積的10%不到，一般是5%-10%；但是它的人口一般會等于這個省總?cè)丝诘?0%；它的GDP有可能達(dá)到這個省總GDP的30%；它的服務(wù)業(yè)不論是學(xué)校、醫(yī)院、文化等政府主導(dǎo)的公共服務(wù)，還是金融、商業(yè)、旅游等市場化的服務(wù)業(yè)，一般會占到這個省總GDP的40%。比如鄭州現(xiàn)在是1000萬人口，1萬億的GDP,10個三甲醫(yī)院，30多萬大專院校在校生，盡管有一定的規(guī)模，但是與河南省省會城市應(yīng)有的“一二三四”功能差之甚遠(yuǎn)。河南省有1億人口，鄭州目前只有1千萬人口。作為省會城市，應(yīng)承擔(dān)全省20%的人口，所以十幾年、二十年以后鄭州發(fā)展成2000萬人口一點不用驚訝。同樣的道理，鄭州的GDP現(xiàn)在到了1萬億，整個河南5萬億，它貢獻了20%，如果要30%的話應(yīng)該是1萬5千億，還差之甚遠(yuǎn)。對于服務(wù)業(yè)，相對而言，一個地方每100萬人應(yīng)該有一個三甲醫(yī)院，如果河南省1億人口要有100個的話，鄭州就應(yīng)該有40個，它現(xiàn)在才9個三甲醫(yī)院，每造一個三甲醫(yī)院投資20多億，產(chǎn)生的營業(yè)額也是20多億，作為服務(wù)業(yè)，營業(yè)額對增加值貢獻比率在80%以上。所以一個三甲醫(yī)院的20多億營業(yè)額差不多有16億的GDP，用600億元造30個醫(yī)院產(chǎn)生的GDP增量可能比花1000億投資工業(yè)的GDP貢獻量還大，并且還解決老百姓的問題。中心城市要靠服務(wù)業(yè)，要靠人口的增長，當(dāng)然也就會產(chǎn)生經(jīng)濟規(guī)模的發(fā)展，形成一個新的循環(huán)。從這個意義上講，大家可以關(guān)注現(xiàn)在近10個跨入1000萬的國家級超級大城市，根據(jù)這些省總的經(jīng)濟人口規(guī)模去算一下，他們都有十幾年以后人口增長500萬以上的可能。只要人口增長了，城市住宅房地產(chǎn)就會跟上去。所以我剛才說的大都市、超級大城市，1000萬-2000萬中間有一批城市還會擴張，過了2000萬的，可能上面要封頂，但是在1000萬-2000萬之間不會封頂，會形成它的趨勢。
如果已經(jīng)是2000萬以上的超級大城市，這個超級大城市自身的核心圈已經(jīng)密密麻麻地碰了天花板了，它的發(fā)展將集中表現(xiàn)在大都市圈。大都市圈不是一個行政范圍，而是它的經(jīng)濟輻射范圍，大都市圈的輻射范圍一般會有1.5—2萬平方公里。大體上50公里—70公里的半徑繞一個圈就構(gòu)成大都市圈，這個大都市圈里會有一些中小城市，這些中小城市，單獨發(fā)展一般不構(gòu)成熱點，但是，一旦進入大都市圈發(fā)展，這些中小城市會加快發(fā)展。
以超級大城市為中心的城市群，一般是四五百公里的半徑范圍內(nèi)的城市構(gòu)成城市群。相隔太遠(yuǎn)的城市之間不構(gòu)成城市群，比如上海和天津沒有城市群的關(guān)系，但是上海、南京、杭州、蘇州構(gòu)成了長三角的城市群。城市群里的大中城市會加快發(fā)展、會互動、會資源優(yōu)化配置�？傊M管今后十幾年中國房地產(chǎn)開發(fā)交易年度的規(guī)模不會再翻番，20年以后回頭看，現(xiàn)在的17億平方米就是一個高點、就是一個拐點，以后逐漸變成了15億、12億、10億平方米一年。在今后的十幾年，房地產(chǎn)開發(fā)不再是四處開花、全面開花，而會相對集聚在省會城市及同等級區(qū)域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市三個熱點地區(qū)。
第三，房價判斷問題，大家很關(guān)心。今后十幾年，房價趨于穩(wěn)定，既不會大漲，也不會大跌，房價的平均增長率將低于等于GDP的增長率。全國城市新開發(fā)房屋的平均交易價格1998年是每平方米2000元，2018年全國平均上漲到了8800元，翻了兩番。這是東中西全國城市房屋開發(fā)每平方米的均價，10年翻一番，20年翻兩番。如果當(dāng)?shù)乇犬?dāng)?shù)兀敲床还苁菛|部，還是西部，都翻了三番以上。比如，成都2000年主城房價均價1000多元，2017年到了10000元以上，翻了三番多。沿海地區(qū)，比如北京、上海、深圳、廣州、南京、杭州，熱點的一線城市房價基本上翻了三番，漲了八倍，有的特別熱的地方甚至漲了十倍以上�？偟膩碚f，在特別熱的一線城市家庭收入30年、40年不吃不喝買不了一套房，房價收入比是很高的，與世界比較來說最高的。講這段話的意思就是過去十幾年，中國的房價跟房地產(chǎn)的開發(fā)量、生產(chǎn)量是相同的趨勢，都是五年翻一番、十年翻兩番、十七八年翻三番的狀態(tài)。
支持這個狀態(tài)的原因是什么呢？大體上有三條，任何物價漲落總是跳不出三個原因：
第一個原因就是供求關(guān)系，商品的供求關(guān)系。供不應(yīng)求會漲價，供過于求會跌價。我們可以說過去十幾年、二十年，中國房地產(chǎn)是供不應(yīng)求的，人均從10平方米往20、30、40平方米的這個過程是短缺經(jīng)濟下的補短板的過程，所以強烈的改善需求規(guī)模支撐它越造越多。在越造越多的過程中還供不應(yīng)求，就造成房價不斷往上漲等等。
第二個原因就是房價上升當(dāng)然和貨幣有關(guān)，通貨膨脹是貨幣現(xiàn)象。中國的M2從2004年、2005年開始，差不多有整整十幾年左右兩位數(shù)增長，一年百分之十幾的增長率，有若干年份甚至百分之二十幾的增長。我們的M2今年6月份到了190多萬億，去年180多萬億。而在2004年的時候，M2其實就是20多萬億。也就是說，這個十幾年，M2翻了三番，也漲了8倍。這個錢出來當(dāng)然會影響社會經(jīng)濟。很幸運，被房地產(chǎn)吸收了一大塊資金，房地產(chǎn)成了M2超出增長的一個吸收器，使得整個社會商品的物價指數(shù)增長平穩(wěn)，但房價出現(xiàn)了每三年、每五年翻一番的現(xiàn)象，所以這些年房價上升，也是通貨膨脹的現(xiàn)象。
第三個原因就是一個國家房地產(chǎn)的價格也會受外部影響、受匯率影響、受國際購買力影響，當(dāng)然也會受國際經(jīng)濟危機的沖擊。比如美國房地產(chǎn)大漲的時候，美國經(jīng)濟好，當(dāng)然也會拉動世界經(jīng)濟一起往上走；美國出現(xiàn)金融危機或者出現(xiàn)它的匯率大幅度的起伏，也會對中國市場帶來沖擊。中國經(jīng)濟增長的過程，也會吸引外資投資或購買中國的房地產(chǎn)。
講這一段，我的意思就是說物價、房價是和這三個因素相關(guān)的，我們過去十幾年房地產(chǎn)翻兩番、翻三番的價格是和這三個現(xiàn)象綜合在一起產(chǎn)生的。
根據(jù)這個觀點預(yù)測未來，在房地產(chǎn)供求關(guān)系方面，我們已經(jīng)進入到盡管局部也還會有供不應(yīng)求，但是總體來看，供不應(yīng)求的時代結(jié)束了，已經(jīng)進入到總量過剩的階段。所以供不應(yīng)求造成房價上升、推動房價上升的動力下降了。
從通貨膨脹看，我國M2已經(jīng)到了190萬億，會不會今后的10年M2再去翻兩番？不可能，這兩年國家去杠桿、穩(wěn)金融已經(jīng)做到了讓M2的增長率大體上等于GDP的增長率加物價指數(shù)。這幾年的GDP增長率百分之六點幾，物價指數(shù)加兩個點，所以M2在2017年、2018年都是八點幾，今年1-6月份8.5，基本上是這樣�？梢灶A(yù)判，今后十幾年，M2增長率基本上與GDP增長率加物價指數(shù)，保持均衡的增長。而中國的GDP今后十幾年平均增長率大體在5%左右，房地產(chǎn)價格的增長大體上不會超過M2的增長率，大體上也不會超過GDP的增長率，一般會小于老百姓家庭收入的增長率。總之，中國的城市化還在發(fā)展過程中，城市化率還有10%增長空間。城市群、大都市圈、國家中心城市、超級大城市還在發(fā)展中，中國不存在土地價格大幅下跌的可能性，中國房價不會出現(xiàn)大幅度的往下墜落，沒有這個經(jīng)濟基礎(chǔ)；但也不會再產(chǎn)生五年翻一番、十年翻兩番三番過去十幾年的那種歷史性現(xiàn)象。今后十幾年，房價會趨于平穩(wěn)，既不會大跌，也不會大漲。這是我想說的第三點。
第四，今后十幾年，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量會減少三分之二以上。中國房地產(chǎn)有一個現(xiàn)象就是房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量是世界之最。我給大家說一個數(shù)據(jù)，美國2018年50個洲的工商登記里，注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有超過500個，二手房買賣中介不算，那是服務(wù)型的公司，我講的是搞基本建設(shè)造房子、賣房子的企業(yè)，作為房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的這種企業(yè)整個美國沒超過500個。你們知道中國有多少？根據(jù)2018年全國工商局的統(tǒng)計，在工商局注冊登記的房地產(chǎn)開發(fā)商一共9.7萬個，中國5億多的城市戶籍人口加3億左右外來的農(nóng)民工形成的常住人口，整個是八點幾億。八億多城市常住人口有九萬多個房地產(chǎn)企業(yè)。這也是過去十幾年房地產(chǎn)大發(fā)展帶出來的一個熱點的、熱門的、另類的效應(yīng)。
中國房地產(chǎn)商有三大特征。第一，房地產(chǎn)企業(yè)雜、散、小。大到上萬億規(guī)模，小到幾百萬規(guī)模，各種各樣雜七雜八的。第二，層層疊疊。比如一個大房地產(chǎn)公司在某個省注冊以后，要到各個省去開發(fā)，它會在二三十個省各注冊一個省級開發(fā)公司。中國有400個地市州，它如果都去搞開發(fā)，在400個地市州又各注冊一個公司，地市州的公司面對著2000多個區(qū)縣，它在縣委縣政府的激勵下又會去注冊一個公司。所以我們中國，最大的五大開發(fā)商，不管是萬科還是萬達(dá)，你去看幾乎都有幾百個子公司，這些子公司都是國內(nèi)法人的子公司，所以層層疊疊。第三，空殼公司多。我看了一下數(shù)據(jù)，9萬多個房產(chǎn)企業(yè)中，規(guī)模排在前面的15%的公司，去年的開發(fā)量，實際的施工、竣工、銷售的面積，在17億平方米里面它們占了85%。意思是什么呢？15%的企業(yè)解決了17億的85%就是差不多14億多平方米，剩下的近8萬個企業(yè)只干了那么2億多平方米，大量的空殼公司�？諝す驹诓痪皻獾臅r候是空殼，一到狂熱的時候就是亂集資、亂炒地、亂發(fā)展的一個現(xiàn)象，所以中國房地產(chǎn)商不僅僅是企業(yè)戶數(shù)多、層層疊疊，更是雜七雜八的空殼公司一大堆，這種現(xiàn)象是過去十幾年粗放型發(fā)展的一個結(jié)果。
今后十幾年，基于房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型要求和開發(fā)總量降低的趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然會有一個大幅度減量萎縮的過程。會減掉多少？我認(rèn)為至少會減掉三分之二，十幾年后中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法人數(shù)不會超過3萬個，3萬個可能還太多。
在房地產(chǎn)的整頓或者調(diào)整發(fā)展中，它會從四個軌道上縮小。第一個，房產(chǎn)企業(yè)收縮。超大型的房產(chǎn)商會把自己二級、三級、四級的房地產(chǎn)公司收縮，可能會把房地產(chǎn)的投資集中到省會城市、大都市圈、城市群，特別是超級大城市中的人口從1000萬向2000萬發(fā)展的城市，它不會再在全國鋪天蓋地鋪攤子地搞行政性的分布，它會在層次上收縮，子、孫公司總量上萎縮，這是一個。第二個，工商年檢注銷。過去這些年，由于入市的時候門檻很低，入市不久即成空殼公司，工商年檢的時候，又不退市注銷，這是我們以前工商登記的一種狀態(tài)。今后，這方面的管理會加強，年檢通不過的就注銷，本來就空殼，沒有業(yè)務(wù)量，三年沒有稅收、沒有業(yè)務(wù)量、沒有建設(shè)量的自然就取消了，這個是注銷。第三個，房產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)行。就是相當(dāng)一部分房地產(chǎn)商在市場規(guī)�？s小，一些城市里房地產(chǎn)業(yè)務(wù)衰退的情況下，它會主動轉(zhuǎn)行，不搞房地產(chǎn)了，搞別的事情去了。第四個，就是收購兼并等等。這四方面構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量大幅下降的重要原因。這是我想講的第四點。
第五，房地產(chǎn)開發(fā)商的總體負(fù)債率將大幅下降。中國房地產(chǎn)房產(chǎn)商的高負(fù)債率也是世界一最。中國的房地產(chǎn)，我剛才說9萬多個，9萬多個房產(chǎn)商的總負(fù)債率，去年是在84%。中國前10位的銷售規(guī)模都在1萬億左右的房產(chǎn)商，它們的負(fù)債率也是在81%。整個中國房地產(chǎn)開發(fā)模式就是一個大規(guī)�；ā⒋笠�(guī)模貸款的開發(fā)模式，凈資本極低，像貿(mào)易公司、流通公司一樣在周轉(zhuǎn)。表現(xiàn)在土地批租、開發(fā)建設(shè)、銷售預(yù)售三個環(huán)節(jié)都是高負(fù)債運行。
首先是買地的錢，基本不靠自有資金，而是靠貸款融資。買地的錢，銀行信托后面堆著，10個億的地價拍賣成20個億，后面跟著的是銀行的錢，所以開發(fā)商能把“地王”炒上去，不受自己有沒有錢的束縛，敢把地價炒得翻一番，地價炒得越高，開發(fā)商原有的儲備地價值也越高，資產(chǎn)信用就更高，所以開發(fā)商對地價炒高，有恃無恐。這是一個現(xiàn)象，就是買地靠融資、靠貸款。
其次是造房子當(dāng)然也是靠融資借貸，靠開發(fā)貸。開發(fā)貸可以來自于銀行、來自于信托，當(dāng)然也可以來自于企業(yè)發(fā)債，債券還是一個債務(wù)。一些信用差的小房產(chǎn)商，借不到銀行、信托的錢，也發(fā)不了債，就會搞亂集資、借高利貸、搞售后回租。所謂售后回租，就是房產(chǎn)商把房子賣了回租，租賃出租費每年15%，相當(dāng)于高息攬儲，實際上是房產(chǎn)商借高利貸搞開發(fā)。
再次是利用房地產(chǎn)掌盤優(yōu)勢套取客戶的無息資金。比如房屋預(yù)售，房子剛打地基就收定金，樓盤還沒封頂就賣預(yù)售房；施工過程讓施工方帶資墊資施工，形成施工欠款，整個開發(fā)過程就是一個透支欠款的過程。
正是以上三類這樣的一個運轉(zhuǎn)透支模式，形成了中國開發(fā)商百分之八十幾的負(fù)債率，開發(fā)商往往還把它當(dāng)作自己財務(wù)運行能力強的一種成就，因為透支欠帳中，銀行貸款是正常利息，信托一般比銀行利息高一倍，亂集資的話17—18%的利息，在這個情況下，房產(chǎn)商要把這個資金鏈上的利息怎么平衡呢？賣樓花、拿定金、預(yù)售是不付利息的；還有一種就是讓別人給你施工，讓施工單位招投標(biāo)的時候必須帶資施工，不給利息的。一個房產(chǎn)商可能負(fù)債里面有30%，甚至40%的錢是無息的債務(wù)，房產(chǎn)商覺得賺了便宜。所有這種運行，在房地產(chǎn)正常、順勢向上、不會出現(xiàn)資金鏈斷的時候，房產(chǎn)商會賺很多的錢。但是一旦逆周期發(fā)生，資金回籠不到位，資金鏈斷了，高利息的負(fù)債會使他跳樓。所以有很多房地產(chǎn)商出問題，出在逆周期、經(jīng)濟下行、房產(chǎn)銷售各方面困難的時候，這種情況就像地雷一樣的一個個爆炸，這樣的現(xiàn)象是必須解決掉的。
我們?nèi)タ慈澜绶康禺a(chǎn)商都不是這樣的。香港房地產(chǎn)算中國房地產(chǎn)的發(fā)源地，但是香港房地產(chǎn)企業(yè)平均負(fù)債率一般在30%左右，它同樣賣樓花，它同樣跟銀行貸款，但是它有更多的自有資本，自己賺的利潤放在里面形成的凈資產(chǎn)有60%、70%。香港房地產(chǎn)商跑到內(nèi)地來，是不是負(fù)債率變得很高呢？沒有，你們可以了解一下整個香港房產(chǎn)商在內(nèi)地的房地產(chǎn)法人，一般負(fù)債率也就在40%，沒有出現(xiàn)我們所講的80%，那是企業(yè)文化、企業(yè)的制度、企業(yè)的規(guī)定。所以在這個意義上，我們房地產(chǎn)商要改變自己的行為。在過去空麻袋背米，大家能發(fā)橫財?shù)臅r候，擋不住的誘惑使得他愿意高負(fù)債。
在今后的十幾年，新常態(tài)下、新時代的房地產(chǎn)格局下，房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債情況會發(fā)生根本的轉(zhuǎn)變。一是土地批租債務(wù)。買地的錢的來源會得到管控，國家15年前就有制度，房產(chǎn)商買土地，土地批租的錢必須是自有資本，但是這十幾年幾乎都沒有監(jiān)管做到位。只要管控到位，一般炒地皮的錢不能讓金融機構(gòu)進入的話，土地批租的高負(fù)債率就會減少。二是預(yù)售規(guī)范。房產(chǎn)生產(chǎn)到房屋結(jié)構(gòu)封頂、樓盤開始精裝修時才能開始預(yù)售，而不是剛打了一根樁就開始賣樓花，這樣就會讓無息的資金、預(yù)售款、按揭貸款來買房的現(xiàn)象會減少，房產(chǎn)商的債務(wù)率也會降低，透支的現(xiàn)象可以大大減少，對施工單位長期墊資的現(xiàn)象也會管制到位。三是經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)開發(fā)從100%銷售型開發(fā)轉(zhuǎn)型為銷售部分長租持有出租的模式時，也會出現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債率的降低。如果租賃型的企業(yè)不用資本的方式解決租賃，而是用長期貸款的高利息的方式來租賃，這邊租賃的費用還不夠還利息，資金鏈一斷就會導(dǎo)致破產(chǎn)。如果租賃的資產(chǎn)采用了資本的形式，用了資本的形式以后，長期出租，租金又以REITs的方式參與直接融資，屬于一種資本形態(tài)的運轉(zhuǎn)，并且區(qū)別于商業(yè)銀行貸款。這就解釋了為什么香港有那么多的REITs企業(yè)。由此可見，中國房地產(chǎn)的經(jīng)營模式、高債務(wù)模式必然在今后十幾年得到徹底的改變，負(fù)債率一定會從80%降到50%以下，在40%-50%之間。這是第五點。
第六，有關(guān)土地供應(yīng)的問題，中國房地產(chǎn)的土地供應(yīng)模式。我們過去供應(yīng)土地東西南北中是逆向供應(yīng)的，越是中小城市土地供應(yīng)越寬松，但這些城市實際上的擴張需求又很低。我們有一種對城市規(guī)模的恐懼癥，一般要求小城市離土不離鄉(xiāng)。在這個意義上，支持小城鎮(zhèn)發(fā)展、中等城市發(fā)展，一到500萬人口以上就開始限制，一到1000萬人口以上就封頂了。在這個意義上講，土地供應(yīng)的這個政策就出現(xiàn)了越是大城市人口越多、建設(shè)量越大的地方土地供應(yīng)越緊，當(dāng)然地價就高。土地如果供不應(yīng)求，地價就上升，一般樓面價是這個地方商品房價格的三分之一，如果樓面地價1萬元∕平方米，這個房子造好后的一般價格必定是三四萬一平方。所以要降低房價、控制房價，很重要的措施是要控制地價、降低地價，就要在高房價的地區(qū)增加城市土地的供應(yīng)。今后十幾年按照房地產(chǎn)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型的發(fā)展要求，在城市土地價位上會根據(jù)“產(chǎn)業(yè)跟著規(guī)劃走、人口跟著產(chǎn)業(yè)走、土地跟著人口和產(chǎn)業(yè)走”的原則來供應(yīng)土地。每個城市都有國家批準(zhǔn)、國務(wù)院批準(zhǔn)的城市規(guī)劃，都有它的產(chǎn)業(yè)定位，產(chǎn)業(yè)跟著規(guī)劃走，人口跟著產(chǎn)業(yè)走，什么地方服務(wù)業(yè)多，人口也多；第二產(chǎn)業(yè)多、制造業(yè)多，人口也多。所以人口跟著產(chǎn)業(yè)走，土地跟著人口、產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃走。
這樣走的過程，我們可以用一個形容詞叫做“爬行盯住”。走一步看一步，人口不是一步到位的，土地也不是一步到位的，但是土地可以預(yù)支一些，人口到了1000萬我給多少，人口到了2000萬我給多少，就是“爬行盯住”的過程。但是不再是中小城市寬松供地，大型城市緊俏供地的逆向調(diào)控，這樣就不會出現(xiàn)西部一些小地方只有那么兩三百萬人，但是給了五六百平方公里的城市空間。我們都知道一個人平均一萬平方米，一百萬人就是一百平方公里的城市，給多了就是浪費土地資源。所以在這個意義上，中西部中等小城市土地要給，也應(yīng)該鼓勵支持，但不能鼓勵泡沫，不能鼓勵成空心化的結(jié)果。
反過來，我剛才說的三種熱點地區(qū)，土地當(dāng)然要正向地給予積極的鼓勵。有的城市現(xiàn)在都接近2000萬人了，城市建成區(qū)面積才1000多平方公里，所以就會出現(xiàn)地價特別高。比如深圳，1980年才幾十萬人2億GDP的時候就給2000平方公里，現(xiàn)在到了近2千萬人2萬多億GDP了還是之前那些，顯然供地不足，就要多劃一點地給它。這是一個城市布局。我相信今后十幾年，中國城市會實現(xiàn)按規(guī)劃、按人口、按產(chǎn)業(yè)需要精準(zhǔn)的供應(yīng)土地，從而避免城市因土地短缺造成不合理的空間布局、因土地短缺而造成畸高的地價、因土地短缺而造成產(chǎn)業(yè)發(fā)展束縛。
我們過去城市發(fā)展的另一個問題就是農(nóng)村的土地資源跟城市土地資源分裂，沒有出現(xiàn)資源優(yōu)化配置順向的一種流動。全世界的城市化過程都是農(nóng)業(yè)耕地增加的過程，而中國這40年農(nóng)村的耕地是不斷地減少，許多中國經(jīng)濟專家或者行政管理人員都會認(rèn)為城市化過程不可阻擋的會讓耕地減少，所以城市化必須非常節(jié)約用地。這也是中國房地產(chǎn)發(fā)生過程中土地地價不斷漲高的一個原因、一個理由。
為什么世界各國兩百年城市化過程沒有出現(xiàn)農(nóng)村耕地減少，反而增加了呢？那是因為任何人在農(nóng)村一般除了耕地以外，都會占用建設(shè)性用地，農(nóng)村每人一般會占用250-300平方米左右。因為城市是高樓大廈，各方面比較集約節(jié)約，所以城市的人口人均建設(shè)性用地、城市化用地是100平方米，這個不管是歐洲、美國、中國，都一樣。在這樣的情況下，如果有1億人進城，農(nóng)村里面的建設(shè)性用地理論上可以減少250億-300億平方米，而城市里面需要擴大100億平方米。在這樣的過程中，一進一出扣抵后就會多出1萬多平方公里的耕地，從這個角度，城市化過程當(dāng)然是一個農(nóng)村里面的耕地、整個國家的耕地增加的過程。為什么中國這40年沒出現(xiàn)這個狀態(tài)呢？因為我們的農(nóng)民是兩頭占地的，進城總要在工廠里工作，最終總要占地，人均100平方米是剛性的，所以我們有3億多農(nóng)民工在城里面當(dāng)然就增加了3萬平方公里的城市化用地。但是農(nóng)民進了城以后，在農(nóng)村當(dāng)?shù)卣加玫慕ㄔO(shè)性用地，人均300平方米土地并不退出，城里占100平方米，農(nóng)村占300平方米，兩頭都占，這樣就出現(xiàn)了中國城市化進程耕地只減不增的特殊現(xiàn)象。這里面就有資源配置兩頭占地的狀態(tài)。1980年中國的耕地是24億畝，每年我們要征800多萬畝地，10年就是8000多萬畝，再加上總有一些不規(guī)范的亂征地沒有國家批準(zhǔn)的，所以過去每10年會去掉1億畝地，40年下來去掉4億畝，24億畝變成20億畝了。中國的耕地大體上是世界可耕地的9%，我們的人口是世界的20%，人均耕地是全球人均耕地的40%，我們的土地供應(yīng)是不夠的。所以城市化發(fā)展中，耕地不能再減少，這是一個底線要守住。這里面很重要的就是城市和農(nóng)村的土地建設(shè)性用地資源調(diào)度占補平衡，如果城市征了1億畝，農(nóng)村里面建設(shè)用地減少占用1億畝，形成城鄉(xiāng)之間建設(shè)用地增減掛鉤、占補平衡，建設(shè)用地總量不變，總的耕地總量不變。
我講這一段的意思就是城鄉(xiāng)的建設(shè)性用地占補平衡，把它進行資源優(yōu)化配置，這就有一個地票問題。如果農(nóng)村里面的建設(shè)性用地，農(nóng)民進城了，農(nóng)村里的宅基地沒用了，這個房子占用了宅基地，深山中的老舊房子要賣也只能賣個幾萬元，但是把這個房子變成耕地，形成地票，一畝耕地的地票可以賣到二三十萬，農(nóng)民當(dāng)然有積極性。農(nóng)村里的房子也沒人住了，把宅基地改造成為耕地，得到相應(yīng)的一畝地地票，在地票交易所里面賣給各種大城市的開發(fā)商，它本來要征地批租的建設(shè)用地指標(biāo)，不通過行政性的審批，而是采取買市場化的地票指標(biāo)，買了以后再征這個地，在自己的大城市里征地。這方面在過去10年，在一些省份已經(jīng)有了一定的實踐。這些省份是在一個省里面的中心城市搞一個地票交易所，然后把農(nóng)村里面近30年來30萬畝的宅基地變成了耕地，而房產(chǎn)商用20幾萬一畝買了這30多萬土地指標(biāo)就在城里面搞房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)的土地指標(biāo)不受約束就比較充分的供應(yīng)，地價也不會太高。農(nóng)村那邊30萬畝地，20幾萬一畝就得到了六七百億。這六七百億就成為農(nóng)村農(nóng)民進行致富的一個重要的資金來源。
我欣喜的看到，在一些省做地票試驗之后，現(xiàn)在國家已經(jīng)把地票試驗開始在全國范圍配置。比如說去年2018年，西部的某個省把過去農(nóng)村里面的建設(shè)性用地，有的是閑置的宅基地、有的是農(nóng)村閑置廢棄小學(xué)或者農(nóng)村閑置的一些倉庫，或者以前有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，現(xiàn)在倒閉閑置的，把它復(fù)墾為耕地。他們減少了這些建設(shè)性用地，增加了幾萬畝耕地。這幾萬畝地票，作為建設(shè)用地占補平衡的指標(biāo)，由國土資源部配置給沿海大城市，比如上海、北京等等。這些城市按30萬或50萬一畝的價格拿出100多億元買了幾萬畝建設(shè)用地的指標(biāo)，沿海大城市房地產(chǎn)城市土地指標(biāo)就寬松了。但是這100億在資源配置中撥付給了西部，實現(xiàn)了大城市返補大農(nóng)村，西部就可以多了100億搞發(fā)展的資金，這個資金不是給省市財政局，而是給了農(nóng)村集體組織、給了農(nóng)村的農(nóng)民，這樣也起到扶貧幫困的作用。應(yīng)該說城鄉(xiāng)之間、東西部之間這種建設(shè)用地增減掛鉤的地票式交易，形成一個市場化的資源配置。如果全國每年有幾十萬畝地票實現(xiàn)了占補平衡的交易，既會通過市場化資源優(yōu)化配置，增加大城市土地供應(yīng)，滿足城市化發(fā)展的土地需求，又會形成大城市返補大農(nóng)村，每年幾千億，十年幾萬億，成為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革的一個重要的紅利。我相信，過去10年探索的這件事，今后10年會變成中國城鄉(xiāng)土地一體化發(fā)展的一個基礎(chǔ)性的改革措施。
以上就是我今天想講的六個主要趨勢性的判斷。這六個方面的趨勢有土地供給、有企業(yè)供給、有成本價格的供給、有資本有貨幣的供給�？偟膩碚f，供給側(cè)的這些變化會影響社會方方面面、影響整個房地產(chǎn)其它各個枝枝節(jié)節(jié)的變化，因為它是根基型的、主干型的，它的變化會形成整個房地產(chǎn)業(yè)各個方面的變化�？傊�，未來十幾年房地產(chǎn)業(yè)這六個趨勢性變化，是我們國家按照習(xí)總書記的要求實施宏觀調(diào)控的行為。中國房地產(chǎn)的這六個趨勢正是我國房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展的結(jié)果，是符合我們國家發(fā)展的方向，會成為我們新時代的一個新常態(tài)。
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