2018年上半年前所未有的高增長，面臨的卻是如火如荼的全行業(yè)去杠桿，在“房住不炒”、“租購并舉”背景下，房地產市場分化態(tài)勢顯現(xiàn)。
2018年上半年，中國房地產市場情緒跌宕起伏，房企迎來銷售巔峰時刻，也經歷資金流的饑渴，銷售市場區(qū)域差異，充滿了“搶人大戰(zhàn)”、萬人搖號的現(xiàn)象，從海南的限購到丹東樓市的暴漲，房地產市場的情緒令人焦慮。
上半年TOP100房企銷售同比增長36%，特別是第二季度以來，一二線預售松動和三四線市場火熱，房企銷售迎來高峰。
從政策面來看，中央進一步強調“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，繼續(xù)實施差別化調控，建立健全長效機制。體現(xiàn)在“房產稅”胎動、不動產登記系統(tǒng)全國實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，12個試點城市正在開展的住房租賃正在產生政策協(xié)同效用。
土地供給層面，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，允許在符合規(guī)劃的前提下，利用閑置的各類房產設施、集體建設用地等，以自主開發(fā)、合資合作等方式來發(fā)展租賃物業(yè)。
與此同時，房地產去杠桿的升溫，讓房企融資出現(xiàn)前所未有的壓力，無論境內境外發(fā)債還是傳統(tǒng)融資渠道，資金流的緊缺和成本上升，加速房企主動推盤銷售。
房企銷售再迎新高
截至記者發(fā)稿，統(tǒng)計局公布的1-5月份房地產數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售面積56409萬平方米，同比增長2.9%。住宅銷售面積增長2.3%，辦公樓銷售面積下降3.5%。值得注意的是，這是自去年7月以來的10個月間，銷售面積增速首度出現(xiàn)反彈。
商品房庫存得以去化。截至5月末，全國商品房待售面積56010萬平方米，比4月末減少677萬平方米。其中，住宅待售面積減少466萬平方米。
價格上，70個大中城市商品房住宅銷售價格顯示，上漲的城市有61個，持平的城市有2個。與上年同月相比，房價上漲有62個城市，漲幅最高為11.7%，下跌城市有8個，京滬均出現(xiàn)下跌。
根據(jù)國信房地產信息標桿企業(yè)數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)，2018年上半年，16家標桿房地產企業(yè)共銷售房屋13727.5萬平方米，同比增長36.5%（按可比口徑計算），實現(xiàn)銷售額17112.7億元，同比增長42.1%。16家標桿企業(yè)房屋平均銷售價格為12466元/平方米，上漲4.1%。其中銷售面積同比增長融創(chuàng)中國以108.9%增幅排名第一。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企上半年銷售規(guī)模近4.6萬億元，同比增長36.5%。房企集中度達到歷史新高，TOP100上升至69.3%，TOP10上升至29.9%。如萬科、金茂、保利、中海、正榮等企業(yè)已經完成上半年目標。
“對于沖擊千億的房企，下半年壓力很大，當然它們也是現(xiàn)金流最緊張的房企�！币拙樱ㄖ袊┛毓捎邢薰緢�(zhí)行總裁丁祖昱說。截至2018年上半年，萬科、恒大銷售已突破3000億元，其中TOP100中銷售規(guī)模500億以上房企數(shù)量已經達到了25家，有券商預測全年千億房企數(shù)量將超過30家。
融資進一步收緊
作為資金密集型的行業(yè)，房企的高周轉需要充裕的現(xiàn)金流提供動力支持。
如果說去年還是小型房企大受融資困惑的話，今年融資難問題波及大型房企。
天風證券統(tǒng)計今年年初到6月20日的房企發(fā)債數(shù)量，上交所和深交所房企公司債數(shù)量分別占比39%和47%，公司債審批進度為中止審核的11%，中止項目占整體比例并不算高，但中止項目數(shù)量從5月份開始有所增加。
“從龍湖下調債券募集資金額度，碧桂園調整債券的募投項目而中止公募公司債審批流程，以及多家房企發(fā)債項目中止，可以看出，由于對于房地產行業(yè)調控的大方向沒有改變，因此不僅在融資規(guī)模，也在融資資金的用途，監(jiān)管層對于房企債券的審批仍然持有較為謹慎的態(tài)度，房企申報債券發(fā)行額度仍存在一定約束�！碧祜L證券在其報告中這樣表述。
與此同時，6月27日發(fā)改委、財政部印發(fā)通知，強調規(guī)范房地產、地方融資平臺企業(yè)境外發(fā)債風險控制，指出房地產企業(yè)境外發(fā)債主要用于償還到期債務，避免產生債務違約，限制房地產企業(yè)外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等。
對于下半年房地產債市，天風證券認為，由于對于房地產行業(yè)調控的大方向沒有改變，因此不僅是在融資資金的用途，也在融資規(guī)模上，監(jiān)管對于房企債券的審批仍然持有較為謹慎的態(tài)度，房企申報債券發(fā)行額度仍存在一定約束。
也有業(yè)內人士告訴記者，房企不只是發(fā)債受限，部分銀行已經開始收緊對品牌房企的放貸。
從去年開始，在“資管新規(guī)”、房地產信托、傳統(tǒng)通道業(yè)務、房地產私募基金收緊態(tài)勢下，房地產資金鏈越發(fā)緊繃，“續(xù)命”成本已經抬升超過15%。伴隨高負債行業(yè)特性，房企資金鏈問題和債務去杠桿將同時疊加，這是下半年房企面臨的現(xiàn)實問題。
因城施策政策下沉
在“房住不炒”“因城施策”的基調下，長城證券統(tǒng)計2018年上半年全國性的樓市政策發(fā)布，中央層面有6次，40余次均為地方。
中原地產研究中心統(tǒng)計顯示，1-5月份的全國各地房地產調控政策多達159次，比2017年同期上升60%。
4-5月，住建部分兩次約談西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原等12個城市。約談之后相繼出臺相應的調控措施。
其中采用搖號購房的城市擴大到8個，包含上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢和深圳。戶籍制度放寬加速人才流入，如南京、天津、西安、南昌、石家莊等地大降落戶門檻，有專業(yè)人士分析認為，這也是地方政府另類的房地產政策，因為新增人口有利于樓市去化和增加有效供給。
調控政策從區(qū)域范圍來看，2018年上半年從二線城市向三四線城市擴大，如嘉興、東莞、丹東、三明等城市甚至有的縣城也陸續(xù)出臺限購限售等調控政策。
針對樓市升溫，上半年的各級地方政府調控措施，主要包含收緊限購、限售、強化預售價格管理、貸款比例限制以及住房租賃市場政策傾斜等政策。此外，棚戶區(qū)改造貨幣化安置政策放貸審批權限也逐步上收至國開行總行，這被市場人士認為是對棚戶區(qū)改造的政策收緊。
從加快“房住不炒、精準調控”與探索“長效機制”來看，相關政策風向已經在逐步向中長期思路過渡。
6月17日，央視報道全國統(tǒng)一的不動產登記信息管理基礎平臺已經實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，我國不動產登記體系進入全面運行階段。行業(yè)人士認為，不動產登記信息全國聯(lián)網(wǎng)是房地產基礎性住房制度和長效機制的重要組成部分，未來房地產調控更有針對性和有效性。
上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進對記者表示，不動產登記有助于推動房地產稅立法進程，但未必會直接影響房地產稅的政策。“這一制度，更多是一個基礎工作。”
住房租賃漸行漸近
從“購租并舉”到“租購并舉”，這是2018年上半年發(fā)生重大的政策變化。
住建部在2018年工作部署中明確，要深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。6月19日，住建部印發(fā)《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，重申堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放松，并且提到3-5年內，熱點城市租賃住房、共有產權住房用地占新增住房用地供應50%以上。
截止到2018年上半年，北京、上海、深圳、廣州、南京、重慶、成都、杭州、廈門、合肥、鄭州、武漢、佛山等城市相繼加大租賃住房供應力度。其中北京、上海、深圳的租賃用地政策相繼出臺，未來保障房、租賃型住房、經濟適用房比例將提高至60%，商品房供應將降低至40%，上海則是36.4%。
銀保監(jiān)會《關于保險資金參與長租市場有關事項的通知》支持符合條件的保險公司參與長租市場建設。農業(yè)農村部明確閑置的各類房產設施、集體建設用地等可在合規(guī)前提下發(fā)展不動產租賃物業(yè)。
從金融政策配套上來看，今年4月，證監(jiān)會、住建部聯(lián)合印發(fā)《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，明確提出，重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產物業(yè)作為底層資產的權益類資產證券化產品，推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發(fā)行REITs。
該通知是REITs呼吁多年來，打通資產端和資金端，助推租賃大發(fā)展的重要政策部署，是國務院提出加快發(fā)展住房租賃市場之后，兩部委聯(lián)合下發(fā)的第一個落地文件。文件明確優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域和利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目開展資產證券化。
今年上半年在房企發(fā)債收緊的情況下，租賃型ABS、類REITs獲批率較高，占所有通過項目75%，這些ABS項目底層資產以物業(yè)費、租賃住房為主。其中保利地產、碧桂園、招商蛇口、龍湖等房企均已發(fā)行類REITs、CMBS、ABN等多種形式租賃資產證券化產品。
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