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  香港樓市持續(xù)升溫，金管局再度出招。

  5月19日，香港金融管理局（下稱“金管局”）總裁陳德霖宣布推出三項(xiàng)樓市逆周期措施，包括：提高銀行信用風(fēng)險(xiǎn)資本要求，新造住宅按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重下限從15%提高到25%；要求銀行降低對(duì)涉及多于一個(gè)按揭的貸款比例，按揭比例上限下調(diào)10%；要求銀行對(duì)收入來(lái)自香港以外的貸款人收緊按揭，供樓占入息的比例下調(diào)10%。

  這三項(xiàng)措施于5月19日即時(shí)生效，而19日或之前簽訂臨時(shí)買(mǎi)賣(mài)合約的按揭申請(qǐng)則不受影響。

  金管局總裁陳德霖向媒體表示，今年2月起，香港樓市有再次轉(zhuǎn)趨活躍跡象，鑒于香港銀行業(yè)按揭競(jìng)爭(zhēng)激烈，盡管美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)啟動(dòng)加息周期，但香港按揭利息卻不升反降，因此有必要推出新一輪逆周期按揭監(jiān)管措施。

  香港差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)顯示，今年3月香港私人住宅價(jià)格指數(shù)已經(jīng)超越2015年9月的高位，同時(shí)，住宅成交量由2017年1月的3300余宗，大幅反彈至4月的約7000宗。

  新盤(pán)仍獲超額認(rèn)購(gòu)

  然而，金管局的新“辣招”對(duì)新盤(pán)成交并未產(chǎn)生降溫作用。

  根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)的荃灣海之戀及建灝地產(chǎn)啟德天寰均于5月19日推出，兩大新盤(pán)銷(xiāo)情火爆，甚至出現(xiàn)超額認(rèn)購(gòu)。其中，海之戀更在過(guò)去三日累計(jì)收到超過(guò)7000個(gè)認(rèn)購(gòu)，按照公布496個(gè)單位的價(jià)單計(jì)算，超額認(rèn)購(gòu)高達(dá)13倍。

  據(jù)悉，海之戀買(mǎi)家可以獲得發(fā)展商提供的最高七成按揭，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈。截至5月19日當(dāng)晚該樓盤(pán)已收逾2600票，成為4年以來(lái)首日收票最多的新盤(pán)。發(fā)展商“趁熱打鐵”，隨即于5月20日宣布加推280伙，折實(shí)每平方英尺價(jià)格17243港元，比首批216伙的折實(shí)單價(jià)增加約9.3％。

  同時(shí)，另一焦點(diǎn)新盤(pán)啟德天寰方面項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)兩日內(nèi)共錄得逾1000張認(rèn)購(gòu)入票，以首批推出的165個(gè)單位計(jì)算，超額5倍。

  長(zhǎng)實(shí)執(zhí)行董事趙國(guó)雄表示，金管局的新措施主要為減少持有多個(gè)物業(yè)人士的按揭上限，以及針對(duì)非本地主要收入人士的按揭貸款，加強(qiáng)銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理，“目前香港整體經(jīng)濟(jì)狀況穩(wěn)定，銀根充裕，買(mǎi)樓人士主要為用家，置業(yè)安居需求很大，新措施對(duì)樓市不會(huì)有影響�！�

  相比之下，新措施對(duì)二手市場(chǎng)的降溫效果卻立竿見(jiàn)影。中原地產(chǎn)公布的香港十大成交宗數(shù)最多的屋苑5月20-21日周末錄得6宗成交，其中5宗成交集中在新界區(qū)。該指標(biāo)已連續(xù)兩個(gè)周末成交量保持單位數(shù)字，較此前連續(xù)三個(gè)月錄得雙位數(shù)成交銳減。

  中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰在接受記者采訪時(shí)表示：“由于最近推出的新盤(pán)靠近港鐵站，受到買(mǎi)家追捧，因此凍結(jié)了市區(qū)二手購(gòu)買(mǎi)力。金管局上周五增加三項(xiàng)逆周期措施，短時(shí)間再度加辣令買(mǎi)家信心動(dòng)搖，特別是投資客會(huì)暫緩入市決定，二手成交量短期內(nèi)將有所減少�！�

  意在叫停銀行按揭戰(zhàn)

  市場(chǎng)人士表示，金管局連環(huán)出招主要意圖在于降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，叫停本地銀行業(yè)間的按揭戰(zhàn)。

  陳德霖坦言：“銀行本身資本充足率較高，措施推出會(huì)令銀行對(duì)新造住宅按揭資本需求增加，但是否會(huì)直接影響按揭業(yè)務(wù)及成本，則取決于銀行資金成本及資本充足率，因此難一概而論對(duì)銀行按揭業(yè)務(wù)有何影響，但整體會(huì)令銀行資本充足率及抗震能力提高�！�

  根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，目前香港本地各大銀行提供的按揭貸款利率一般為H（Hibor，香港銀行同業(yè)拆借利率）+1.3%。香港財(cái)資工會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，目前Hibor仍然徘徊在0.36339%的歷史低位，因此實(shí)際按揭息率不到1.7%。

  摩根大通分析師認(rèn)為，新措施下按揭貸款的資本回報(bào)率及風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)回報(bào)率將分別跌至20%以下及約2%水平，因此銀行如果要維持按揭貸款的利潤(rùn)率，須上調(diào)按息30個(gè)基點(diǎn)，此舉將降低按揭貸款的吸引力，限制銀行按揭貸款增長(zhǎng)，但對(duì)銀行整體貸款增長(zhǎng)及資本水平影響可控。

  “今年以來(lái)，香港住宅樓價(jià)持續(xù)上升，樓市過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。金管局在現(xiàn)階段推出新一輪按揭貸款的審慎監(jiān)管措施是必要的，有關(guān)措施有針對(duì)性地提高按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，銀行業(yè)對(duì)此表示支持。”銀行公會(huì)主席兼中銀香港副董事長(zhǎng)兼總裁岳毅指出，

  此外，近年來(lái)，內(nèi)地買(mǎi)家已經(jīng)成為助推香港樓市的一股不可忽視的力量。

  中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，去年香港第四季度一手中小型住宅市場(chǎng)中，內(nèi)地個(gè)人買(mǎi)家占整體一手樓成交宗數(shù)比例為14.2%，占整體成交金額的占比則為15.9%，環(huán)比分別上升3.9及4.6個(gè)百分點(diǎn)。同期，內(nèi)地個(gè)人買(mǎi)家占二手中小型住宅成交總宗數(shù)的比例為6.8%，占成交金額的比例亦達(dá)7.6%，環(huán)比分別微升1.1及1.5個(gè)百分點(diǎn)。

  陳德霖表示，4月住宅成交量已較1月回升逾倍至7000宗，多項(xiàng)按揭人士占新批貸款比率約兩成，非本地借貸人士占比約2%。金管局副總裁阮國(guó)恒透露，以申請(qǐng)宗數(shù)計(jì)，上述兩類(lèi)人士個(gè)案，3月份已回升至1710宗及239宗。