樓市投資新邏輯
當前的房地產調控政策已經取得了明顯成效，熱點城市房地產市場逐漸降溫。
近日，國家發(fā)改委副主任寧吉喆在接受專訪時表示，正在研究制定保證房地產長期持續(xù)健康發(fā)展的長效機制，成熟的時候可以付諸實施。
過去，房地產調控多在需求端進行抑制，并未改變熱點城市供需不足的本質。未來，圍繞幾大城市群，針對性地增加或減少土地供給，保證供需平衡，將是長效政策的一大方向。
房地產業(yè)與城市化發(fā)展密不可分，以城市群為特點的二次城市化也正在深刻影響房地產業(yè)的發(fā)展思路。傳統(tǒng)的一二三線城市的劃分模式越來越成為“過去式”，而圍繞城市群的中心城市、衛(wèi)星城市進行投資則成為新的邏輯。
萬科高級副總裁譚華杰認為，中國城市化發(fā)展已進入了第二階段，以長三角、珠三角和京津冀為核心的城市群興起，這些城市之間以軌道相連，而沿軌道交通拓展的城市新區(qū)，就是未來房地產行業(yè)的主戰(zhàn)場。
當大多數人還在用一二、三四線來看待中國的城市時，先行者已然轉換了視角。
自2016年以來，一線城市房價高企，需求外溢，周邊衛(wèi)星城市成為購房資金的匯集地，這在中國綜合實力最強的京津冀、長三角、珠三角三大城市群中表現明顯。購房者轉戰(zhàn)燕郊、啟東、惠州等曾經的非熱點城市，尋找新的投資標的，一些價格洼地被迅速填平。
3月17日起，以北京、廈門為標志，新一輪調控政策開始了對城市群房價上漲的圍堵，其中“限售”政策首次出現，并且被更多運用到保定、揚州、長樂這樣的二三線城市，未來，預計有更多的城市將執(zhí)行這一新措施，樓市投資不斷被抑制，迫使人們重新估量房子作為居住的價值。
城市群里的“投資熱土”
3月底，程昀（化名）剛剛在涿州入手了一套房子，她看中此地，是因為其緊鄰北京，有高鐵通到北京西，而房價不到北京的五分之一。
程昀后悔錯過了燕郊、香河這些環(huán)北京的區(qū)域，不過她認為，當下這些區(qū)域房價已到高點，而涿州還未到。
涿州隸屬于河北保定市。2017年，保定成為樓市投資新熱點，其下轄的涿州、淶水、高碑店等均受到買房人追捧。
除了保定，4月18日，國家統(tǒng)計局3月全國70個大中城市房價數據顯示，京津冀城市群中的石家莊、秦皇島、唐山一二手樓價環(huán)比也小幅上升。
在長三角，圍繞上海、南京、杭州三大城市，周邊多個衛(wèi)星城房價表現積極。比如揚州，3月一二手房環(huán)比上漲1.4%、1.2%，這已是揚州房價連續(xù)20個月上漲。
2017年以來，珠三角城市群樓市升溫更為明顯，據東莞中原研究部監(jiān)測數據顯示，3月東莞住宅成交均價16103元/平方米，環(huán)比上升4.10%。
惠州也是如此，據國家統(tǒng)計局數據，3月惠州一、二手樓環(huán)比漲幅分別為1.1%、1.6%；而即使是距離深圳、廣州較遠的湛江，3月一二手房環(huán)比也上漲0.2%、0.3%。
易居克而瑞指出，從國家統(tǒng)計局數據來看，3月份三大城市群核心城市房價快速上漲的勢頭得到遏制。環(huán)比來看，有6個城市新建住宅價格較2月下降。
而在核心城市群中的三、四線衛(wèi)星城，房價則持續(xù)溫和上漲，如調控力度較小的揚州、惠州等環(huán)熱點一、二線城市房價環(huán)比漲幅較大，均保持在一個百分點以上。
萬科高級副總裁譚華杰認為，中國城市化發(fā)展已進入了第二階段，以長三角、珠三角和京津冀為核心的城市群興起，這些城市之間以軌道相連，而沿軌道交通拓展的城市新區(qū)，就是未來房地產行業(yè)的主戰(zhàn)場。
在此背景下，城市群房產投資受到關注。上述3月份的房價數據表明，購房者和投資者在這些城市群間穿梭，尋找價值洼地。
差別化調控下的房價輪動
城市群帶來房產投資新機會，但由于區(qū)域調控政策差異的存在，每個地方具體的限購、限售情況不一樣，導致投資資金和機會不斷流動、波動。
21世紀經濟報道記者注意到，在過去兩三年，購房資金在城市群各個區(qū)域之間快速流動。在京津冀地區(qū)，臨近北京通州的燕郊，率先成為北漂購房者和投資客關注的區(qū)域，房價在2016年快速上漲。
但自去年7月燕郊所在的三河市，規(guī)定非本地戶籍居民家庭限購一套二手房后，投資者隨即轉向香河、固安等地。
3月22日，香河、固安所在的廊坊市再出新規(guī)，升級限購以截堵投資客。此后，河北霸州市、文安縣、任丘市、定興縣接連頒布限購政策，并提高首付款比例。至此，整個河北省全線升級調控政策，炒房資金被全面圍堵。
以上海周邊為例， 上海中原地產研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，自去年下半年上海調控收緊以后，樓市降溫明顯。于是，資金開始轉向太倉、昆山、嘉興、無錫等地，使當地的成交量激增。
但今年3月起，許多非傳統(tǒng)熱點城市也開始加碼調控，如揚州除限購外，還規(guī)定新購房產持有兩年才能交易，許多購房者失去了興趣。資金開始流向長三角其他非限購區(qū)域。
“但是，隨著限購區(qū)域的增加，非限購區(qū)域的投資價值在邊際遞減，”一位上海本地的開發(fā)商認為，限購說明了房產投資有價值，而不限購、離核心城市越遠的區(qū)域，風險越高。
在珠三角地區(qū)，由于深中通道即將開通的消息，前兩年的中山是投資熱點，深圳樓市也火爆異常。自去年第四季度起，深圳升級限購限貸，炒房資金又轉到廣州，以及臨深的東莞、惠州等。
今年3月，廣州、東莞、惠州等地相繼實施了嚴厲的調控政策，上漲態(tài)勢被抑制，投資資金又出現回流深圳的跡象，致使3、4月深圳樓市有所回暖。
總體來說，購房資金的主要路徑為，由核心城市流向周邊軌道便利的價值洼地，被限購后再尋找其他的洼地，最終導致整個城市群主要城市皆升級調控，資金再回流至核心城市。
“限售”調控影響已現
當傳統(tǒng)的房地產區(qū)域投資被拋棄，人們沒想到，2017年，福州長樂市、東莞虎門鎮(zhèn)、佛山南海桂城街道，這些傳統(tǒng)的三四線城市乃至鎮(zhèn)級區(qū)域，房價也快速上漲，調控也隨之而來。
值得重點關注的是，這一輪樓市調控出現了新的方式——“限售”：即要求個人或企業(yè)獲得不動產證幾年后方可再賣。限售在廈門、廣州先行展開，目前已蔓延至城市群周邊的衛(wèi)星城市。
如京津冀地區(qū)的河北保定，4月5日，保定白溝新城出臺政策，非本地戶籍家庭在當地限購一套住房，且房產自登記之日起五年內不得轉讓；位于長三角的城市常州也在4月9日宣布限售，新購的住房兩年內不得上市交易。
在珠三角地區(qū)，繼珠海4月8日出臺新規(guī)，位新購房須取得不動產權證3年以后才能轉讓，緊接著9日、11日，惠州與東莞相繼宣布，新購買的商品住房需在取得不動產權證的3年、2年以后方可上市交易。
截至目前，實行限購又限售的地區(qū)已達16個，涉及京津冀、長三角、珠三角、海峽西岸四大城市群，包括了廈門、杭州、福州、廣州、青島、啟東、保定市徐水區(qū)、保定白溝新城管理委員會、長樂、常州、惠州、珠海、東莞、揚州、成都和海南。
其中，珠海和惠州限售時間為3年，隸屬保定高碑店市的白溝鎮(zhèn)限售時間最長，為5年。
值得關注的是，這批“限售”城市中，除了廣州為一線城市外，其他均是傳統(tǒng)二、三線城市，甚至涉及四、五線，但他們基本都位于城市群中。
中原地產首席分析師張大偉認為，“限售”的背后，是當前部分熱點城市由投資需求引導的快速升溫的異動，以及由此帶來的供需失衡。
由于新房從購買到拿證，約需兩年時間，再持有兩三年，意味著四、五年左右才能轉讓，限售嚴厲打擊了短期炒作的投資者，防止市場投機行為泛濫，同時有助于讓房產回歸居住的本質。
宋會雍認為，限售使樓市價格在高位凍結，在一定程度上減少了房屋的供應量，或促進新房的銷售。限售與否，很大程度上取決于城市的存量供應，在去庫存壓力不大的地方，該政策或被更多使用；而需要去庫存的地方，則會進一步刺激市場。
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