從“去庫(kù)存”到庫(kù)存緊張，江門樓市出現(xiàn)一定的變化。根據(jù)江門市住建局統(tǒng)計(jì)，截至2016年末，全市商品房住宅庫(kù)存消化周期約為8.3個(gè)月，比2015年底減少了約5 .5個(gè)月。去庫(kù)存周期大大縮短，而個(gè)別區(qū)市已出現(xiàn)庫(kù)存緊張的局面。南都記者監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，2月份截至昨日(2月20日)，蓬江、江海兩區(qū)僅兩盤取得預(yù)售證，有新貨補(bǔ)充。
1月供應(yīng)量小于成交量
根據(jù)江門市住建局公布的數(shù)據(jù)，2017年1月份，江門樓市供應(yīng)量小于成交量，庫(kù)存量進(jìn)一步下降。數(shù)據(jù)顯示，1月份全市商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售4851套，環(huán)比下降27.1%。而成交方面，全市商品房住宅成交5354套，環(huán)比下降7.3%。相比之下，新增供應(yīng)量小于成交量，庫(kù)存出現(xiàn)進(jìn)一步下降。截至1月底，全市商品房住宅待售套數(shù)40251套，環(huán)比下降0.3%。
2015年末至2016年初，江門出臺(tái)多項(xiàng)利好樓市政策，加大去庫(kù)存的力度，全市樓市成交從3月份開始出現(xiàn)較明顯的增長(zhǎng)，去庫(kù)存效果相當(dāng)理想。近日，江門市住建局向社會(huì)公布了2016年江門去庫(kù)存的“成績(jī)”。
截至2016年末，江門全市商品房庫(kù)存約為676.5萬(wàn)平方米，比2015年末庫(kù)存總量846萬(wàn)平方米減少169.5萬(wàn)平方米，超額完成省下達(dá)的去庫(kù)存任務(wù)。
若按近12個(gè)月的消化速度計(jì)算，庫(kù)存消化周期約為10 .3個(gè)月，比2015年末減少6.8個(gè)月。其中商品房住宅庫(kù)存約為466.2萬(wàn)平方米，40392套，面積占總量的69%；非住宅商品房庫(kù)存約221.3萬(wàn)平方米，占31%。商品房住宅庫(kù)存消化周期約為8.3個(gè)月，比2015年底減少約5.5個(gè)月。
中心城區(qū)“缺貨”尤為嚴(yán)重
2017年1月份，江門樓市成交并未出現(xiàn)較大降溫，各區(qū)市成交量環(huán)比波動(dòng)幅度均不是很大。隨著去庫(kù)存的推進(jìn)，個(gè)別區(qū)市已經(jīng)出現(xiàn)供應(yīng)量偏緊的局面。
數(shù)據(jù)顯示，截至1月底，蓬江、江海商品房住宅待售套數(shù)7600套，若按照2016年消化速度來(lái)計(jì)算，兩區(qū)去庫(kù)存周期已縮短到4個(gè)月之內(nèi)，供求偏緊尤為明顯。此外，新會(huì)、鶴山、臺(tái)山等區(qū)市庫(kù)存量均不大，去庫(kù)存周期均在10個(gè)月之內(nèi)，僅開平以及恩平去庫(kù)存周期稍長(zhǎng)。
相比之下，江門市區(qū)出現(xiàn)較嚴(yán)重的“缺貨期”，以蓬江、江海兩區(qū)最明顯。南都記者監(jiān)測(cè)到，今年1月份，蓬江、江海兩區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售數(shù)據(jù)頗低，商品房總批準(zhǔn)預(yù)售面積6.16萬(wàn)平方米，環(huán)比下降幅度超過(guò)80%；其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積3.38萬(wàn)平方米，環(huán)比下降幅度接近九成，住宅批準(zhǔn)套數(shù)僅270套。
進(jìn)入2月份，兩區(qū)新增貨量并未出現(xiàn)明顯回升，據(jù)監(jiān)測(cè)，截至昨日(2月20日)，兩區(qū)僅兩盤取得預(yù)售證，合計(jì)203套住宅、6套商用物業(yè)取得預(yù)售許可，其中東方雅居90套住宅、6套商用物業(yè)取得預(yù)售證；龍溪新城113套住宅獲得預(yù)售證。
記者觀察
城區(qū)供貨“青黃不接”
一方面多個(gè)新盤要“上馬”，一方面數(shù)據(jù)卻顯示城區(qū)可銷售貨量短缺，這是為何？南都記者觀察到，今年將面市的全新盤并不少，但主要集中在江海禮樂(lè)片區(qū)、區(qū)府板塊等，而蓬江方面，濱江新區(qū)以及北新區(qū)的全新盤短缺，市場(chǎng)供需出現(xiàn)不均衡，并且由于各個(gè)全新盤建設(shè)進(jìn)度的問(wèn)題，城區(qū)新增供應(yīng)在短期內(nèi)偏緊，目前多個(gè)樓盤出現(xiàn)“沒(méi)貨賣”的局面，而較為熱門的北新區(qū)以及濱江新區(qū)也鮮有樓盤推新。
今年江海禮樂(lè)片區(qū)將有多個(gè)新盤供應(yīng)，包括恒大旗下的全新盤以及附近一個(gè)規(guī)模稍小的樓盤，加上已經(jīng)面市的朗晴新天地，片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)將不斷加劇。此外，江海區(qū)府板塊內(nèi)勝堅(jiān)集團(tuán)旗下的樓盤也已在去年底奠基，今年預(yù)計(jì)會(huì)面市，加上片區(qū)內(nèi)多個(gè)“老盤”有大量新貨將推，此外，中環(huán)廣場(chǎng)附近的名門壹號(hào)也預(yù)計(jì)在近期面市，江海樓市供貨量并不愁。
反觀蓬江區(qū)，濱江新區(qū)今年面市的全新盤為美的旗下的樓盤，此外多靠“老盤”推新。北新區(qū)新盤也不多。不過(guò)，老城區(qū)有多個(gè)三舊改造項(xiàng)目已動(dòng)工，預(yù)計(jì)在今年面市。相比之下，蓬江區(qū)缺貨較為嚴(yán)重，短期內(nèi)供求偏緊的狀況難改。
官方研判
加大商業(yè)和西部住宅去庫(kù)存力度
各區(qū)市冷熱程度不一，供需情況也不一致。近日，江門市住建局對(duì)2017年的江門樓市作出研判。
江門市住建局表示：“展望2017年，在宏觀經(jīng)濟(jì)減速緩行、信貸政策支持力度減弱、市場(chǎng)自身規(guī)律等多個(gè)因素影響下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)調(diào)整周期，供應(yīng)量保持平穩(wěn)，銷售量震蕩回落回歸理性，房?jī)r(jià)漲幅有望逐步收窄，區(qū)域市場(chǎng)分化仍較為明顯�！�
江門市住建局認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如何在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中求進(jìn)和抑制資產(chǎn)泡沫之間尋求平衡？需要地方政府更精準(zhǔn)調(diào)控，分城分類施策。一方面加大全市的商業(yè)和西部的住宅去庫(kù)存力度，一方面繼續(xù)做好市場(chǎng)穩(wěn)控工作，防止東部熱點(diǎn)地區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲。同時(shí)，要綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資等手段，加快研究建立符合我市實(shí)際的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。
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