出租房有了明確標準 出租人必須網上備案
30日，廣州市對房屋租賃的管理“三炮齊鳴”：廣州市住建委與有關部門一口氣發(fā)布了3份有關住房租賃的文件，包括《廣州市房屋租賃合同網上備案規(guī)則》《關于廣州市住房租賃標準有關問題的通知》《廣州市住房租賃合同》(示范文本)。
其中值得關注的亮點頗多：今后，廣州將全面開啟房屋租賃合同“線上線下”備案模式，逾期不辦最高罰1萬；首次發(fā)布的住房租賃標準明確，嚴禁群租房，禁止“膠囊公寓”，人均居住面積不低于5㎡；推行合同示范文本，引導規(guī)范租賃雙方公正簽約履約，明確租賃期間，出租人不得單方上調租金等。
租賃房屋不備案 逾期將被罰款
新《規(guī)則》，規(guī)范了房屋租賃市場上各主體、管理上各環(huán)節(jié)所有參與者的行為，保障了承租人的合法權益：通過開放式的服務模式，讓承租人獲取居所信息的渠道更為廣泛；通過備案，讓承租人享受積分制的公共服務權益更加有保障。
作假將入誠信系統(tǒng)
2013年，廣州曾出臺有關房屋租賃合同網上備案規(guī)則，但主要是針對中介促成的租賃合同備案，而新《規(guī)則》則明確，自行簽約也需進行網上備案。
據(jù)新《規(guī)則》，自行簽約的，由出租人辦理網上備案手續(xù)；租住租賃企業(yè)房屋的，由企業(yè)辦理網上備案手續(xù)；經中介居間促成房屋租賃關系的，由中介機構辦理網上備案。
出租人、住房租賃企業(yè)以及房地產中介服務機構等弄虛作假錄入虛假房屋租賃信息等不良行為將納入誠信系統(tǒng)。
對于出租人沒有辦理房屋租賃合同登記備案的，將被責令限期補辦手續(xù)，自然人逾期不補辦登記備案手續(xù)的，處以50元的罰款；法人或者其他組織逾期不補辦登記備案手續(xù)的，處以5000元以上1萬元以下的罰款。
備案審核網上進行
為了方便市民辦理租賃備案手續(xù)，出租人、住房租賃企業(yè)、中介機構可通過網絡完成。
此外，新《規(guī)則》還規(guī)定，租賃供需發(fā)布、備案、審核管理、配套服務均能在線上進行，只要登錄“廣州市房屋租賃信息服務平臺”(或“陽光租房”app)進行相關操作即可。
以往當事人雙方備案取件需要攜帶紙質資料到街道辦事處窗口出具加蓋公章的《網備證明》，至少需要往返兩次；而新的備案模式則只需要出租人在網絡端輸入或上傳資料(產權證號、身份證號、租賃合同)，網上即可生成《網備證明》。房屋租賃合同網上備案與街道辦事處的受理窗口備案，具備同樣的法律效力。如無特殊需要，一般無需前往街道的受理“窗口”。
同時，新《規(guī)則》規(guī)定，街鎮(zhèn)、區(qū)租賃所要通過平臺，在規(guī)定時間內完成備案資料審核，實現(xiàn)了受理、核對、發(fā)證、巡查等全過程操作網絡化，管理效率大大提高。
人屋信息均須“實名”
為確保租賃住房供需信息的真實性，《規(guī)則》新增了人、屋實名的規(guī)定，包括要求服務平臺使用人身份必須實名認證，房屋信息也要通過平臺的產權校驗和街鎮(zhèn)的人工核查，以保證人、屋信息真實可靠。
新《規(guī)則》明確，要為公眾提供查詢服務、《備案證明》打印服務。基于該條款，房屋租賃信息服務平臺目前已實現(xiàn)了租賃雙方網上簽約、租金參考價查詢、地圖找房、備案查詢等服務功能，房屋租賃成交并備案后，租賃雙方還可就此次交易相互評價，系統(tǒng)將自動計算誠信評分，保證誠信信息準確有效。為提供更好的應用體驗，市住房和城鄉(xiāng)建設委還將不斷研發(fā)更多的服務功能。
據(jù)相關管理部門透露，未來服務平臺的租賃信息，將及時與公安、教育、公積金等部門對接，方便承租人辦理居住證、公積金提取等業(yè)務，享受子女就近入學等公共服務。
廣州首次明確住房租賃標準
人均居住面積不得少于5㎡
《關于廣州市住房租賃標準有關問題的通知》由市住建委、市公安局和市來穗人員服務管理局聯(lián)合頒布，首次明確住房租賃標準。
——人均面積不少于5㎡
《標準》結合廣州市近幾年房屋租賃管理工作的實際情況，首次明確了租賃住房的人均居住使用面積不得低于5平方米�？紤]到現(xiàn)實生活中的特殊需要，承租人與同住人之間具有贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務關系及醫(yī)療護理等特殊情況的除外。
——單套住房不得加建
《標準》明確了單套租賃住房的改造標準，其中單套住房改造不得加建廚房、衛(wèi)生間，以規(guī)范性文件的形式明確禁止“房中房”。
——禁止經營“膠囊公寓”
《標準》明確了單位宿舍、住房租賃企業(yè)經營的宿舍型公寓和集中式公寓的租賃住房的標準，人均使用面積不得小于宿舍建筑設計規(guī)范的相關規(guī)定。合理引導、鼓勵宿舍型租賃住房的發(fā)展，禁止經營“膠囊公寓”。
——為住房租賃企業(yè)“劃線”
近年來國務院、建設部均明確要發(fā)展住房租賃企業(yè)，積極培育經營住房租賃的機構，鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務。目前，廣州市的住房租賃企業(yè)如雨后春筍，但因沒有可依據(jù)的執(zhí)行標準，限制了住房租賃企業(yè)的發(fā)展。
為此，《標準》對企業(yè)租賃住房的改造是否合法劃定了界限、方便“有房”企業(yè)進入住房租賃市場。把住房租賃企業(yè)的管理標準固化下來，為進一步摸清人、屋底數(shù)，有針對性開展服務管理工作夯實基礎。
廣州發(fā)布首個住房租賃合同網簽范本
約定限住人數(shù) 不得隨意漲租金
《廣州市住房租賃合同》(示范文本)由市住房城鄉(xiāng)建設委和市工商行政管理局聯(lián)合制定。自2017年11月1日起，在全市范圍內推行使用。今后，租房簽約，將有范本可依。
此次， 兩部門首次聯(lián)合為公眾提供住房租賃的合同范本，不僅是廣州市首個住房租賃合同網簽范本，也是日前正式上線的廣州市智慧陽光租房平臺(廣州市房屋租賃信息服務平臺)網簽模板。
該合同文本，以保障租賃雙方合法權益為出發(fā)點，從租賃雙方最關心的方面著手合同內容，引導當事人公正簽約履約，進而規(guī)范住房租賃市場秩序。合同文本共十四條通用條款、兩個附表組成。對房屋情況及居住要求、租賃期限、租金及押金、房屋的交付、返還及騰退、房屋維護及維修以及雙方的權利義務等方面都作了明確的約定。
有需要的市民，可登錄“廣州市住房和城鄉(xiāng)建設委員會網”或“廣州紅盾信息網”參考使用及下載。
亮點1
合同文本特別設置了“說明”，提醒租賃雙方要對彼此身份證明、產權來源證明 “驗明正身”，以維護租賃雙方知情權，避免因房屋權屬瑕疵和隱瞞真實性而造成糾紛。
亮點2
合同文本明確房屋限住人數(shù)和禁止性約定，強調不能利用廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下室儲藏室居住，防范安全隱患，從源頭嚴防群租亂象。
亮點3
合同文本明確租賃期間出租人不得單方上調租金，租賃期滿承租人在同等條件下可優(yōu)先續(xù)租房屋。既穩(wěn)定了租金，又穩(wěn)定了長期租賃關系，維護了承租人的合法權益，保障穩(wěn)定居住權。
亮點4
目前，在現(xiàn)有的租賃關系中，租賃雙方由于對房屋的維護及維修主體和責任未作明確，容易導致糾紛產生。合同文本對房屋維護及維修的主體和責任進行了明確，避免了責任主體混亂，造成不必要的糾紛，同時能促使租賃雙方共同保障租賃住房處于適用和安全狀態(tài)。例如，對于房屋及其附屬物品、設備設施因自然屬性或合理使用而導致的損耗，乙方應及時通知甲方修復。甲方應在接到乙方通知后啟動維修。逾期不啟動維修的，乙方可代為維修，維修方案經甲方同意后，費用由甲方承擔。因維修房屋影響乙方使用的，應減少影響天數(shù)的租金或增加相應天數(shù)的免租金期限。
亮點5
住房租賃合同備案有利于保障租賃雙方的合法權益，合同文本明確了住房租賃合同登記備案可以通過房屋所在地的備案受理點或廣州市房屋租賃信息服務平臺辦理租賃合同備案。同時，也明確了備案的主體，避免租賃雙方對此產生分歧。
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